未来5年,成都楼市怎么走?

时间:2021-05-09 17:58:54 来源:祥图建筑工程点击:

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3月22日,《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》(下称《纲要》)正式发布。通过分析《纲要》住房领域的规划,窥一豹而知全身,可大致洞悉一窥未来5年成都楼市发展方向。

01 强保障+增供应,缓解住房供需矛盾

《纲要》中专门有“改善居民居住条件和居住环境”一节内容,提出成都将坚持“房住不炒”定位,持续完善住房保障体系和市场体系,巩固房价收入比在全国主要城市中较低的竞争优势,推动住有所居向住有宜居转变。

如何实现?《纲要》中提出“稳定住房供应规模,住宅用地供应比重不低于60%;新增人才公寓10万套以上;新增租赁住房30万套以上;实施城市更新,全面加速棚户区、城中村和老旧小区改造……”

住有所居,一方面增加人才公寓,将提升对高素质人口的吸引力。另一方面,租赁市场的健康发展,则可在一定程度上缓解住房矛盾。

事实上,在加大此类住房供给力度上,成都一直在行动。在成都的土地拍卖规则中,此前就有要求竞配建并无偿移交租赁住房。而在加强保障性住房建设的同时,成都还打算进一步盘活现有住房。

《纲要》中提出:全面加速棚户区、城中村和老旧小区改造,推动符合条件并达成一致意见的单元加装电梯“应装尽装”,让“老成都”焕发新活力。

由此来看,区别于此前的棚改货币化安置,未来老旧小区的改造将会是主流,一部分人的拆迁暴富梦,至少未来数年不会实现了。

从关键的土地供需趋势来看,《纲要》提出稳定住房供应规模。数据显示,自2018年达到高位之后,成都的土地供应逐年下滑。

数据来源:易居克而瑞

在成都“3·22新政”中,第一条就是增加住宅用地供应,提出2021年住宅用地供应比例不低于65%。

3月31日,成都市规划和自然资源局发布《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》。根据《计划》,全市商品住宅类用地供应计划总量1100公顷(16500亩),与2020年商品住宅类用地供应计划总量907公顷相比增长21%。

由此来看,土地供应问题将在未来数年强化,供需矛盾缓解,也将削弱其上涨动力。

02 楼市上行背后的根源

房产短期看政策,中期看土地,长期看人口。

《纲要》中提出:到2025年,成都都市圈常住人口城镇化率达75%左右。

这里面包含了“都市圈”“75%”两个关键词。

在当今推进城市化的大进程中,人们扎堆涌入城市,把中城市变成大城市,把大城市变成大都市,进而变成都市圈和城市群。

在成渝地区双城经济圈建设上升为国家战略,川渝携手打造中国经济增长第四极的历史机遇下,成都人口增加的红利仍将持续。

公开资料显示,近几年来成都市常住人口一直呈现正增长趋势,每年净增人口20万以上。2030年,预测成都人口将突破2300万

数据来源:中商产业研究院

人口是城市规模的重要指标,也为房地产发展提供了源源不断的动力。因为每一个新增的人口,背后是实实在在的刚需。

此前多年,为满足越来越多人口的居住需求,成都新房多为刚需设计,90平以下产品成为供应主力,并因此至少占据了城市核心区的二手房市场半壁江山。

随着城市发展的能动性扩大,大家不再固守三环内,反倒是三环外的大片城新区拔地而起。加之容积率新规出台与居住需求升级,成都逐步进入改善时代,而当新房总价略超二手房的时候,大家依然更倾向于新房。

从去年下半年开始,成都新房市场发生了微妙变化,尤其是“无房家庭优先”政策出炉后,摇不到房的普通购房者,已经开始转向二手房市场,成都热点区域二手房价格猛涨就是印证。

成都“3·22新政”中,明确提出建立二手住房成交价格发布机制,深圳出台二手房指导价后,市场是肉眼可见的冻住了,这也无疑会对房价稳定起到作用。

很多人说成都现在的楼市,“乱花渐欲迷人眼”,看不到清晰的未来。

这种感知是正常而且正确的,目前来看,成都新房也好,二手房也罢,都进入了各自的瓶颈期,是从此一蹶不振还是突破自我,厚积薄发?

数据来源:贝壳研究院

这得取决于供求关系,包括涌入楼市的资金量。全球放水,中国不能独善其身,包括成都在内的一二线城市的房价亦存在一定反弹压力。

虽房价目前存在上行动力,但根据《纲要》中提出的“巩固房价收入比在全国主要城市中较低的竞争优势”,那么,相比其它热点城市,成都未来几年房价走势或将相对平稳。对于刚需而言,买房上车不需一直观望,因你等来可能是超预期的行情或是政策的加码,也可能是不断上涨的买房成本。

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