再观察:成都第一轮土拍透露了什么?

时间:2022-04-12 12:10:10 来源:祥图建筑工程点击:

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继北京、厦门、重庆等城市之后,4月2日,为期三天的2022年成都首轮集中供地落下帷幕,总计50宗地走上拍卖席,合计约3124亩,成交44宗合计面积约2656亩,成交总额约393亿元,计容可建面积约357万㎡。

在延续了土拍门槛降低的政策环境下,成都本次土拍表现较2021年第二、三轮有所回温,但热度涨幅并不明显,“谨慎”与“理性”成了关键词。本轮集中土拍平均溢价率5%,22宗地底价成交,16宗地溢价成交,其中6宗地达到最高限价进入抽签环节,此外,6宗地流拍,共33家企业成功拿地。

而当下土地市场透露出的信号,也在一定程度上为未来几年成都的房产发展走势明晰了方向。

▲图片来源:网络

成都2022首拍

主要看点有哪些?

回过头来看这几天的集中土拍,虽然没有高潮迭起,但是也不乏看点。

从成交热度来看,本次土拍的整体溢价率为5%,对比今年已完成首轮集中供地的城市来看,处于中游水平,大部分地块底价成交,少数热点地块进入摇号抽签环节,区域之间冷热不均的情况较为明显。

具体来看,高新区+天府新区依然是各大房企争取入驻的区域,延续了去年集中供地以来的热度,10宗土地悉数成交,其中3宗熔断后通过抽签方式成交,7宗通过竞价方式成交。

主城五区热度同样较高,总计供地18宗,成交17宗,累计成交约869亩。其中3宗地通过抽签竞得(成华2宗,武侯1宗),14宗通过竞价成交。

▲图片来源:克而瑞

相较于“5+2”区域,二三圈层较去年土拍表现依旧平稳,总计供地22宗,流拍5宗,成交17宗。

在流拍的6宗地中,其中龙泉驿占了一半,温江2宗,锦江区1宗。除了区位条件一般以外,有4宗地块体量较大,均超过100亩,而地块体量较大,对于资金要求也高。

值得一提的是,锦江区流拍的地块,就是本轮土拍限价最高,清水3.2万/㎡的三圣乡109亩宗地。由此看来,加上房企普遍的财务压力,即便是主城十分有潜力的区域,面积太大、价格太高也会让房企望而却步。

从拿地企业来看,与全国主流城市趋势一致,“央国企”拿地势头强劲,位列拿地金额和拿地面积前列的均为央国企,包括中海、城投置地、保利、人居。去年一年都未在成都土地招拍挂市场拿地的中海和保利,本批次主要在天府新区、高新区等“南拓”区域各斩获3宗和2宗地。

▲拿地总价前十名 图片来源:网络

本次土拍的另一股“中坚力量”则是城投置业、人居、陆港兴辰置业等地方平台公司,而这些企业也是去年集中供地的“主力军”

在成交的44宗地中,仅7宗被民企或外资企业拿下,即凯德、中瑞天悦、龙湖、远达、信怡、成都国信、富临。其中南宁天健初登蓉城,拿下了天府新区麓湖板块约39.7亩;久未拿地的凯德将二八板块约44亩地块收入囊中;“城南黑马”远达在新川两度高调拿地后,志气不褪,再揽天府新区麓湖板块约119亩地块。

据统计,目前TOP30房企已尽数入蓉,TOP100均把入蓉视为业务拓展的战略级目标。成都作为西部核心城市,再加上国内国际“双循环”、成渝地区双城经济圈等国家战略的加持,其价值愈加凸显,也将吸引更多房企入蓉。

有业内人士评价:“此轮土拍供地相比前几轮集中供地,总体性价比更高,对于有实力的企业而言,目前可以算是拿地窗口期。”

综合来看,本次集中供地,是各大房企实力和运气并存的较量。城市发展热点区域,仍然能够保持较高的吸引力。央国企与平台公司依然是拿地主力,民企拿地冷静理性,其投资热情预计还需要一定的时间修复。

本轮土拍释放信号

将如何影响未来楼市?

相比于去年集中供地竞自持租赁住房面积比例、竞人才公寓及需配建等要求,成都2022年首批次集中土拍规则简化为“限价竞买+抽签竞得”,同时降低配建要求,未规定现房销售,拿地要求变得宽松,以助力土地市场的回暖。

▲成都集中供地土拍规则变化 图片来源:中指数据

为进一步刺激开发商拿地,扩大房地价差(清水最高销售均价-土地最高限价)则是此轮土拍的另一重要举措。

经楼市君测算,在2021年第三批次集中供地中,大部分地块房地价差集中在8000元/㎡左右,仅有2宗地块的房地价差超过10000元/㎡,而2022年首批次集中供地,有超半数地块的房地价差超过10000元/㎡,其中近七成地块来自于”5+2”区域。

从成交结果来看,44宗地块平均地价房价比为0.47,折算的平均房地价差为10839元/㎡,与去年首批次相比提升了6156元/㎡,与去年第三批次相比提升了1923元/㎡。房价地价差高,也意味着房企可有较高的盈利预期,也为产品打造与品质提升预留了一定的空间。

▲图片来源:克而瑞

而即便在这样相对政策宽松下,集中供地依然呈现出总体平稳谨慎,区域冷热不均的现象,可见市场下行、资金紧张的大环境下,叠加多轮疫情影响,供应缩量,需求端观望情绪延续,“把钱花在刀刃上”是房企主要投资策略。

不过,此轮未有斩获的房企也不必着急,今年成都计划按季度分批次发布后续集中公告,也就是说2022年还有三次机会。

通过对2021年集中供地项目动态的持续追踪,楼市君发现,产品高低配、面积段适当下调成为普遍趋势,以满足多层次合理住房需求。而如何在一众项目中脱颖而出,获得买房人的青睐,也是各大房企需要深研的方向。

近期,郑州、福州、苏州、南京等多个城市加入楼市松绑的队列,关于楼市资金宽松的暖风也是频吹,可以展望,在稳楼市各种政策之下,行业加速回暖,房企信心回升,成都接下来几轮集中土拍热度有望明显提升。

此外,随着项目价格与质量可预期、平价、面积合理产品的相继入市,购房者的观望情绪逐步缓解,助力房地产市场平稳理性运行,而平稳的市场也将进一步强化企业的理性投资逻辑,推进形成成都房地产良性循环、健康有序的市场生态系统。

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